高房價時代，投資者對購買低價房的需求更大。（Shutterstock）
【2024年02月28日訊】美國房價和抵押貸款利率居高不下，加上租金高昂，使得低價住宅對投資者越來越有吸引力。據統計，投資者在2023年第四季度，購買了市面上26.1%的低價房屋。這是有記錄以來的最高比例，高於一年前的24%。
投資者的購買份額
根據房地產線上公司Redfin的統計，投資者購買了去年第四季度所有已售房屋的18%，略高於2022年同期。
其中，投資者購買中價位房屋的13.6%（2022年同期為14.3%）和高價位房屋的15.9%（前年同期為15.4%）。
該統計將投資者定義為購買住宅房地產的任何機構或企業，並將購屋分為三類：低價、中價、高價。低價房屋是指當地銷售價格最低的三分之一的房屋，中價房屋是中間三分之一的房屋，高價房屋是當地銷售價格最高的三分之一房屋。
投資者被低價房所吸引的原因：它們的成本較低，當房價和借貸成本持續高企時，這一點尤其有吸引力。當住房負擔能力如此緊張時，較低價格層的價值可能有更大的成長潛力，這意味著建立公平的潛力更大。
第四季低價住宅佔投資者購買總量的46.5%（前年同期為47.2%），中價住宅佔24.6%（前年同期為26.4%），高價住宅佔28.8% （前年同期為26.5%）。總體而言，投資者購屋量較2022年同期下降11%。
加州河濱縣的房地產經紀人Carrie Caruthers發現，喪失抵押品贖回權的情況有所增加，投資者對此很感興趣。「我剛剛以40萬美元的價格將一套止贖房屋賣給了一位投資者。如果不是喪失抵押品贖回權的話，它可能會賣到50萬美元左右。」
投資租賃房的3個策略
如果你想擁有有現金流的房產，就要找到有利可圖的房源。一位富有經驗的房地產投資者達納・布爾（Dana Bull）表示，除了關注租金需求較高的市場之外，要考慮購買多戶住宅，通常維護起來更容易、更便宜。
據《商業內幕》報導，投資者通常有3個頂級策略。
1. 購買多戶住宅
多戶住宅是一棟單獨的建築，可容納多個單獨居住的家庭，範圍從複式到三單位和四單位。具有四個或更多單位的建築物，通常被視為商業房地產。
布爾表示，如果你購買多戶住宅，所支付的費用可能會低於你去購買兩到四套獨立公寓的費用。
假設要購買一棟價值90萬美元的三戶住宅，她說：「如果你將其中每一戶都作為公寓購買，也許你總共要支付超過100萬美元。如果你一起購買它們，你會得到折扣。」
當你擁有多戶住宅時，你還可以獲得規模經濟——規模更大的營運帶來的成本節省。在新英格蘭擁有多戶住宅的布爾說，「如果你買了三單位住宅，而屋頂壞了，你就只有一個屋頂需要維修。」「你只有一條車道要鏟，你有共用走廊要照顧。」這將降低你的維護成本，並最終帶來更多的錢。
成為「房屋駭客（House Hack）」經常是投資新手的作法之一：擁有雙單位或三單位公寓。許多新手投資者都用它來開啟自己的房地產事業，這意味著業主住在其中一個單位，並租用第二個單位。這樣租戶的租金將替業主涵蓋部分（或全部）的住房貸款。
這是一種低風險的方式，可以讓你嘗試房地產投資，看看你是否喜歡它。如果你喜歡購買、租賃和管理租戶，並希望從那裡擴展你的投資組合，那麼你可以重複這個過程。
但是請注意，並非所有市場都有大量的多戶住宅。
如果這種類型的房產在你所在的地區並不普遍，也可以尋找帶有未完工的地下室的房屋，將其變成另一個出租單位，甚至是可以出租的具有多個房間的房屋。
更多內容請看視頻：投資阿姨的致勝秘訣：美國、台灣都通用｜地產投資人又回來了！專攻低價房【美國地產熱點】2/22/2024
2. 選擇租金需求高的區域
考慮出租市場非常重要：人們會在你考慮投資的區域租房嗎？
「你需要租戶，」布爾強調，「他們是你經營的命脈。他們是為一切買單的人。」
為了了解租金需求，投資者尼亞西亞・凱西（Nyasia Casey）在查看出租清單時會關注市場上的天數。這讓投資者知道自己是否能夠很快出租。如果發現該地區有大量空置，或出租房屋在市場上滯留數週或數月，則該地區的租賃需求可能不夠強勁。
凱西說，不要以為租屋者正在尋找鎮上昂貴的地區：「對於許多首次投資者來說，他們的下意識反應是，『我要在我能找到的最好的城鎮裡買房。』但是，那個小鎮可能不會成為出租社區。可能會有更多的單戶住宅和擁有房產的人。」
布爾指出，也要看看該地區的就業機會。她認為，如果一個地區只有一個大雇主，她會非常猶豫是否要投資，因為一旦該企業倒閉，那就是一個大問題。
3. 尋找醜陋的房子
凱西說：「出租房屋不需要100%保持原狀。」她的策略是購買價值被低估的房產，進行翻新，並吸收長期租戶。她在巴爾的摩的第一套房子每月可帶來1,000美元的現金流。
她建議查看Zillow和Redfin等網站上的列表，並找到「真正醜陋的房子」，然後，聯絡與該房產相關的代理商。
雖然該特定房產可能不適合你，但「該經紀人了解並處理不良房產」，凱西說，他們可能是一個很好的合作經紀人。
凱西建議新手可以提問：「你還有其它類似的房產嗎？你是否與場外（off-market）房產合作？」她說代理商會不斷地與賣家聯繫，所以讓他們為你帶來房產，或者讓他們為你提供那些場外銷售線索。
根據Statista統計，2020年美國有1,410萬戶家庭（即4,200萬居民）租賃單戶住宅，Urban.org預測2020年至2040年間，租賃家庭總數將增加21%。
雖然投資租賃房產有時可以提供當前現金流和長期升值，但建立租賃房地產投資組合通常需要時間、精力，以及根據不斷變化的市場，適時調整方法。◇
責任編輯：李曜宇
