【2024年09月12日訊】（記者清晨西雅圖編譯報導）美國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）同意支付4.18億美元，以和解2019年密蘇里州房主提起的集體訴訟。此次和解源於密蘇里州房主指控房地產經紀人協會違反反壟斷法，因為協會要求賣方代理人為買方代理人提供高額佣金。全國房地產經紀人協會和房主的和解協議已於8月17日生效。
這份4.18億美元的和解協議將導致房地產佣金規則發生重大變化，這是三十年來美國對房地產經紀人佣金制度的首次改革。一些房地產公司已經開始實施新規，這些變化有望影響全美範圍內的房地產市場，特別是在房地產交易中涉及的佣金結構。
佣金結構的變化
以往，在房地產交易中，賣家通常向買賣雙方的經紀人支付佣金，這筆費用往往占房屋銷售價格的5%至6%，買賣雙方經紀人各分一半。這些信息還需要輸入全美房地產經紀人協會所轄多重上市服務系統（MLS）的共享數據庫。訴訟指出，這種規定使得經紀人更傾向於引導買方購買佣金較高的房屋，從而使佣金保持在較高的水平，限制了市場競爭。
而和解協議的新規定，則讓賣方可以選擇是否支付買方經紀人的佣金，並自行決定支付多少，這些信息也不再需要輸入共享數據庫。這意味著房屋賣方有了更多的自主權，不再需要依賴以往的固定佣金結構。不過，賣方仍然可以通過社交媒體、標牌等非正式方式告知佣金信息。新規定同時要求買方在看房前必須與其經紀人就佣金金額達成書面協議。
佣金改革對佣金和房價的影響
據《洛杉磯時報》報導，猶他大學金融學教授安德拉·根特（Andra Ghent）表示，佣金結構變化的本身可能不會立即導致佣金水平顯著下降，但如果消費者開始認識到他們可以對佣金進行談判，那麼佣金有可能逐漸下降。
美國消費者聯合會（Consumer Federation of America）提出，買賣雙方應將佣金談判控制在銷售價的2%或更低，並且要仔細審查經紀人提出的所有合同，確保條款透明和公平。
一些專家認為，如果佣金下降，房價可能會出現小幅下降，因為賣方在支付較少佣金的情況下，或會以更低的價格出售房屋。此外，當房主發現不需要儲備那麼多淨值以獲取利潤時，房屋供應量也會增加。不過，專家估計，佣金即使下降，導致房價下降的幅度也是很有限的，可能只在1%左右。
華州佣金的變化
儘管全國房地產經紀人協會的和解協議可能會在全美引發變革，但對西雅圖和華盛頓州的影響有限。原因之一是華州自2023年1月起已經實施了新修訂的房地產代理法。華州代理法修訂版要求經紀人與客戶在看房前簽署書面服務協議。
原因之二，覆蓋華州26個縣，包括金縣、皮爾斯縣和斯諾霍米什縣的西北多重上市服務公司（NWMLS）沒有加盟全國房地產經紀人協會所轄的多重上市服務系統，因而不受其和解協議條款的約束。
行業觀察人士表示，華州代理法的修訂和西北多重上市服務公司早期的改革，最終可能會降低賣方支付的平均經紀費用。一些分析師預測，這些可能會將整體費用降低1%到2%，抑或推動其它付款模式，如支付固定代理費而非隨房屋銷售價而變動。
根據美國消費者聯合會（Consumer Federation of America）的報告，華州雖然做了改革，但大西雅圖地區的代理費在很大程度上沒有改變，幾乎所有的賣方都在向買方經紀人提供代理費，多數情況下約為2.5%。
目前，西雅圖地區賣方支付的代理費用約為房屋售價的5%，即90萬美元房屋的代理費為4.5萬美元。這筆費用通常平分給買賣雙方經紀人。
對市場競爭的影響
西雅圖西部房地產公司（West Seattle Realty）負責人凱文·布羅夫萊特（Kevin Broveleit）表示，全國房地產經紀人協會的和解，讓買賣雙方都更清楚地了解了佣金結構，並推動了買賣雙方就代理費進行協商，從而提高了交易的透明度，促進了公平交易。
西雅圖RE/MAX的管理經紀人約翰·曼寧（John Manning）表示，買賣雙方還可以根據經紀人的技能、經驗和服務支付相應的代理費，淘汰那些經驗不足的兼職和不合格的經紀人。
責任編輯：舜華
